Zakup nieruchomości w Czechach. Proces i koszty.

Naszym celem jest zapewnienie, aby zakup nieruchomości w Czechach przebiegał bezpiecznie, przejrzyście i zgodnie z wszelkimi wymogami prawnymi oraz podatkowymi. Poniżej przedstawiamy krok po kroku cały proces, wraz z najważniejszymi kontrolami prawnymi, formalnościami umownymi oraz omówieniem podatków i opłat.

Jak wygląda typowy przypadek, gdy klient zwraca się do nas z prośbą o świadczenie usług związanych z zakupem nieruchomości (mieszkania, domu, gruntu)?

1. Analiza prawna i wstępne sprawdzenia

• Weryfikacja własności i obciążeń:
  Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy weryfikujemy w rejestrze gruntów (katastrze), czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości oraz czy nie jest ona obciążona hipoteką, służebnościami lub innymi ograniczeniami.
• Weryfikacja dokumentacji nieruchomości:
  W przypadku mieszkań sprawdzamy deklarację właściciela i inne dokumenty, aby upewnić się, co dokładnie wchodzi w skład sprzedawanej nieruchomości (np. piwnica, miejsce parkingowe).
• Ocena potencjalnych wad prawnych:
  Niektóre wady prawne (np. prawa najmu, nieujawnione służebności) mogą nie być widoczne w katastrze. Dbamy o to, aby sprzedający oświadczył w umowie brak takich wad.

2. Umowa rezerwacyjna/przedwstępna

• Umowa rezerwacyjna:
  Taka umowa czasowo rezerwuje nieruchomość dla Państwa, zwykle po wpłacie zadatku. Analizujemy lub przygotowujemy ten dokument, aby Państwa wpłata była odpowiednio zabezpieczona i zwrotna w uzasadnionych przypadkach.
• Weryfikacja tożsamości i środków:
  Jako kancelaria prawna jesteśmy zobowiązani ustawowo do zweryfikowania Państwa tożsamości oraz pochodzenia środków (procedury AML).

3. Sporządzenie i podpisanie umowy kupna

• Kluczowe elementy umowy:
  Umowa kupna zawiera:
  - Dokładne dane stron i opis nieruchomości,
  - Ustaloną cenę i sposób zapłaty (zalecamy rachunek depozytowy/escrow),
  - Oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym i technicznym nieruchomości,
  - Warunki odstąpienia od umowy w przypadku niewywiązania się z ustaleń.

• Poświadczenie podpisów:
  Wszystkie podpisy muszą być urzędowo poświadczone do celów wpisu w katastrze.
  

  Podpisy można poświadczyć na czeskiej poczcie lub u notariusza, ale także u prawnika (również w naszej kancelarii).
  W Czechach umowa kupna nie musi być zawierana u notariusza. W związku z tym nie ma potrzeby uiszczania żadnych opłat notarialnych.

4. Rachunek depozytowy (escrow)

• Bezpieczna płatność:
  Cena zakupu jest wpłacana na rachunek depozytowy prowadzony przez prawnika, notariusza lub bank. Sprzedający otrzymuje środki dopiero po przeniesieniu własności, a Państwo nie płacą przed uzyskaniem tytułu prawnego.
  

  W naszej kancelarii również zapewniamy usługę opieki adwokackiej nad ceną zakupu i dokumentami.

5. Wpis do rejestru gruntów (katastru)

• Złożenie dokumentów:
  Składamy podpisaną i poświadczoną umowę kupna do katastru oraz opłacamy opłatę administracyjną.
• Proces rejestracji:
  Kataster rozpatruje wniosek (z 20-dniowym okresem ochronnym). Własność przechodzi na Państwa z datą złożenia wniosku.

6. Finalizacja i przekazanie nieruchomości

• Wypłata środków:
  Po zakończeniu rejestracji agent depozytowy (np. nasza kancelaria) przekazuje pieniądze sprzedającemu.
• Przekazanie nieruchomości:
  Otrzymują Państwo klucze i przejmują nieruchomość. Pomagamy również w przepisaniu mediów oraz dopełnieniu innych formalności.

Podatki i opłaty

A. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości

• Zniesiony:
  Od września 2020 roku nie obowiązuje podatek od przeniesienia własności nieruchomości – nie płaci go ani kupujący, ani sprzedający.

B. Podatek VAT

• Kiedy obowiązuje VAT:

- Nowe nieruchomości (pierwsze przekazanie do 5 lat od uzyskania pozwolenia na użytkowanie): obowiązuje VAT (15% dla mieszkań, 21% dla innych).

- Starsze nieruchomości (po 5 latach): zwolnione z VAT, chyba że strony ustalą inaczej.

C. Opłaty prawne i administracyjne

• Honorarium kancelarii prawnej:
  Zazwyczaj 1–2% ceny zakupu, w zależności od złożoności sprawy. (W naszej kancelarii cena zwykle nie przekracza 1% ceny zakupu. Zawsze ustalamy z klientem stałą cenę z góry.)
• Opłata za rachunek depozytowy:
  Najczęściej 0,2–0,5% ceny zakupu.
• Opłata za wpis do katastru:
  Standardowo 2 000 CZK.(W naszej kancelarii składamy wnioski elektronicznie. W takim przypadku opłata jest niższa o 20%).
• Prowizja biura nieruchomości:
  Zwykle płaci sprzedający, ale zawsze należy to sprawdzić. Jeśli płaci kupujący, to zwykle 3–5% + VAT.
• Całkowite dodatkowe koszty:
  Należy założyć łącznie 1 – 8 % ceny zakupu na pokrycie wszystkich opłat, prowizji i kosztów prawnych.

D. Roczny podatek od nieruchomości

• Podatek od nieruchomości:
  Po zakupie należy płacić coroczny podatek od nieruchomości, który jest bardzo niski (zwykle ok. 1–4 CZK za m² rocznie).Podatek jest płatny przez właściciela, który był zarejestrowany w dniu 1 stycznia danego roku.

Rekomendacje kancelarii

• Zawsze zalecamy korzystanie z rachunku depozytowego dla bezpieczeństwa płatności.
• Wszystkie umowy powinny być szczegółowo analizowane przez prawnika.
• Prosimy potwierdzić wszystkie podatki i opłaty z kancelarią oraz doradcą podatkowym, szczególnie przy nowych inwestycjach lub nieruchomościach komercyjnych.
• Po wpisie do katastru należy niezwłocznie przepisać media oraz zgłosić się do opodatkowania nieruchomości.

Przestrzegając tych kroków i współpracując z profesjonalną kancelarią prawną, zakup nieruchomości w Czechach będzie dla Państwa bezpieczny, przejrzysty i zgodny z obowiązującym prawem.